Vendre ou acheter en viager : quels avantages ?

En France, le viager représente 5 000 ventes par an. S’il a mauvaise réputation en raison de son fondement sur la longévité d’une personne senior, il présente néanmoins de nombreux avantages. Grâce à la rente viagère versée par l’acquéreur (débirentier), le vendeur (crédirentier) se constitue un complément de revenus. Inversement, le viager peut représenter une facilité d’achat pour l’acquéreur. Nous vous proposons un tour d’horizon sur les avantages à vendre ou acheter un bien immobilier en viager.

Lorsqu’un bien immobilier est vendu en viager, l’acquéreur verse une rente viagère au vendeur jusqu’à son décès. Une somme d’argent (le bouquet) peut également être versée au moment de la signature de l’acte de vente.

Selon les intérêts de chacun, les deux parties conviendront d’un type de viager. Le plus courant est le viager occupé.

• Lorsque le vendeur cède son bien à l’acquéreur mais conserve son droit d’usage et d’habitation jusqu’à son décès, on parle de viager occupé.
• Le viager libre, à l’inverse, signifie que le débirentier peut occuper le bien dès la signature de l’acte.
• On parle de viager sans rente lorsque le bouquet complet est versé lors de la vente. Le vendeur ne reçoit pas de rente, mais peut continuer à occuper son bien jusqu’à son décès.
• Le viager à terme est le seul type de viager à être limité dans le temps. Les parties conviennent d’une période prédéterminée (10 à 20 ans) au cours de laquelle sera versée la rente viagère.

Si un couple procède conjointement à la vente de son bien en viager, il s’agit d’un viager à plusieurs têtes : le conjoint survivant pourra ainsi rester dans le logement au décès du premier conjoint. En cas de réversion de la rente viagère, le montant pourra être diminué mais le conjoint survivant sera exonéré de droit de succession sur la rente viagère.

Si le nombre d’échéances est inconnu au moment de la vente, leur montant est calculé en fonction :

• de l'âge et l’espérance de vie du ou des vendeurs ;
• de la valeur du bien vendu ;
• du montant du bouquet éventuel ;
• du type de viager.

Toute vente en viager doit obligatoirement être conclue devant notaire. Que vous achetiez ou que vous vendiez, vous bénéficiez ainsi des garanties juridiques nécessaires. Votre notaire pourra orienter vos négociations en prodiguant ses conseils sur le montant de la rente et du bouquet.

À noter : Si le vendeur décède dans les 20 jours suivant la signature de l'acte, la vente est invalidée.

Le viager est particulièrement avantageux pour le vendeur. Outre le complément de revenus engendré par la rente viagère, les ventes en viager bénéficient d’un régime fiscal spécial.

Pour une personne senior, la rente viagère permet notamment de pallier la réduction des revenus se concrétisant à l’occasion de la retraite. On distingue ainsi plusieurs avantages :

• une augmentation des revenus à vie, source de stabilité ;
• une augmentation du pouvoir d’achat pour plus de confort, ou pour financer des frais d’aide à domicile permettant de continuer à vivre chez soi ;
• la mise à disposition de fonds pour soutenir son entourage au moyen de donations.

En percevant un bouquet, même partiel, vous pouvez faire bénéficier les personnes de votre choix d’une donation, sans attendre l’héritage. Revers de la médaille : votre bien immobilier vendu en viager ne pourra pas être légué à vos héritiers, puisqu’il ne fera plus partie de votre patrimoine.

Outre un complément de revenus, vendre en viager permet également de réaliser quelques économies. La répartition des frais d’entretien du logement est établie dans l’acte de vente. La taxe foncière, par exemple, peut revenir à l’une ou l’autre des parties.

Après la vente, les travaux d’envergure échoient à l’acquéreur. En revanche, le vendeur occupant reste redevable de la taxe d’habitation, des charges et des petites réparations. Il existe un flou juridique sur la prise en charge des travaux et dépenses exceptionnelles (hors gros travaux) : assurez-vous de clarifier ce point dans l’acte de vente.

Vendre en viager permet également de bénéficier d’avantages fiscaux. D’une manière générale, plus la vente est réalisée à un âge avancé pour le vendeur, plus l’abattement fiscal est important. En effet, seule une fraction de la rente viagère est imposée :

• 70 % pour un premier versement à moins de 50 ans ;
• 50 % pour un premier versement de 50 à 59 ans ;
• 40 % pour un premier versement de 60 à 69 ans ;
• 30 % pour un premier versement à plus de 69 ans.

En cas de versement du bouquet lors de la vente, celui-ci est exonéré d’impôts.

Malgré un important facteur d’imprévisibilité, le viager présente également certains avantages pour l’acquéreur. Vous pouvez ainsi échelonner votre paiement sur plusieurs années, sans intérêts à verser à la banque. Au lieu de rembourser un crédit augmentant le coût total de votre achat, vous devez uniquement verser la rente viagère.

Vous disposez également d’une certaine flexibilité pour négocier le montant de la rente et du bouquet : si vous versez une partie du bouquet lors de la vente, vous pouvez diminuer le montant de la rente viagère.

À noter : Si le viager représente une facilité d’achat (à condition de s’y prendre à l’avance !), votre achat ne représentera pas nécessairement une bonne affaire financière. Tout dépend de la date de décès du vendeur, à moins d’avoir conclu un viager à terme.